چاپ

اخبار محرمانه - هم میهن /متن پیش رو در هم میهن منتشر شده و انتشار آن در آخرین خبر به معنای تاییدش نیست
جنبه روانی تاثیرگذاری نرخ دلار بر بازارها بیشتر از جنبه واقعی است. همه نهاده‌های مسکن در داخل تولید می‌شود و این موضوع تاثیرپذیری از دلار را کم می‌کند. با این حال نرخ ارز به دلیل شرایط کشور، بازار مسکن را شدیدا متاثر می‌کند. منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با هم‌میهن در این باره گفت: «زمانی که قیمت دلار افسارگسیخته افزایش پیدا می‌کند، مردم هم به دنبال روزنه‌ای برای تبدیل ریال خود به سایر دارایی‌ها می‌گردند و همین موضوع مردم را به بازارهای سوداگری می‌کشاند. زمانی هم که دلار رشد می‌کند، طبیعتا مالک یک واحد آپارتمان هم قیمت خود را بالاتر می‌برد تا با فروش به قیمت پایین زیان نکند.»در ادامه منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن در رابطه با وضعیت بازار مسکن و چشم‌انداز این بازار در آینده می‌گوید:
‌بازار مسکن در کجای معادلات زندگی ما قرار دارد؟
ما به لحاظ عرضه محصول در حوزه اقتصاد مسکن مشکل داریم و این موضوع تازگی هم ندارد. در سال‌های مختلف دولت‌های متفاوت طرح‌هایی را برای پر کردن خلأ عرضه در بازار مسکن ارائه کردند، اما هیچ‌کدام در این امر موفق نشدند. در نتیجه تقاضای موثر در بازار مسکن همیشه باعث شده تا قیمت این محصول از قیمت تمام‌شده همیشه بیشتر باشد. در حوزه اقتصاد مسکن عوامل بیرونی و درونی تاثیر دارند. ازدواج و تشکیل خانواده، مهاجرت به کلان‌شهرها و این قبیل اتفاقات عوامل درونی هستند و باعث افزایش تقاضا در بازار مسکن می‌شوند، اما در چندسال اخیر عوامل بیرونی تاثیر بیشتری بر اقتصاد مسکن داشتند. یکی از این عوامل دلالی در بازار مسکن است. علاوه براین، افزایش قیمت ارز، طلا و سکه هم بار روانی زیادی روی قیمت مسکن دارد. زمانی که قیمت دلار افسارگسیخته افزایش پیدا می‌کند، مردم هم به‌دنبال روزنه‌ای برای تبدیل ریال خود به سایر دارایی‌ها می‌گردند و همین موضوع مردم را به بازارهای سوداگری می‌کشاند. زمانی هم که دلار رشد می‌کند، طبیعتا مالک یک واحد آپارتمان هم قیمت خود را بالاتر می‌برد تا با فروش به قیمت پایین زیان نکند. جنبه روانی افزایش قیمت ارز بیش از جنبه واقعی رشد قیمت است، چون ما تمام نهاده‌‌ها برای ساخت ملک را در کشور داریم و تولید می‌کنیم، از خدمات فنی و مهندسی گرفته تا سیمان و سایر مواد اولیه در کشور تولید می‌شود، اما افزایش قیمت دلار هم باعث رشد مصالح و هم مسکن می‌شود و این افزایش قیمت بیشتر به جنبه روانی رشد دلار برمی‌گردد. متاسفانه شاخص ارز در کشور ما بهای زیادی دارد و تعیین‌کننده قیمت‌ها شده است. ارزش مصالح، خدمات، ابزار و حتی کالاهای ضروری با رشد قیمت دلار رشد می‌کنند. در نتیجه برای مدیریت قیمت مسکن باید اول دلار را کنترل کنیم.
‌بسیاری عقیده دارند بهای تمام شده مسکن پایین‌تر از قیمت مسکن در بازار است. چرا نمی‌توان رشد قیمت مسکن را که یکی از نیازهای اولیه است کنترل کرد؟
بهای مسکن بسیار بیشتر از قیمت تمام‌شده هر متر مربع از آن است. حوزه نظارت در بازار ملک به‌شدت ضعیف است. اگر دقت کنید شب عید یا شب یلدا هزاران بازرس به آجیل‌فروشی‌ها و میوه‌فروشی‌ها می‌فرستند که مبادا یک آجیل‌فروش گران‌فروشی کند، اما در حوزه مسکن بسیاری از انبوه‌سازان اصلا از قیمت مصوب پیروی نمی‌کنند و به بهانه رشد قیمت ارز قیمت ملک خود را روزبه‌روز افزایش می‌دهند. مطالعات میدانی از بنگاه‌های املاک نشان می‌دهد که انبوه‌سازان با قیمت‌سازی در بنگاه‌ها، قیمت ملک خود را بالا می‌برند.
‌عدم نظارت در حوزه مسکن به این دلیل نیست که بزرگ‌ترین مالکان مسکن در تهران بانک‌ها یا نهادهای دولتی هستند؟
نهادهای دولتی با عاملیت بانک‌ها در رأس بزرگ‌ترین مالکان مسکن در تهران هستند. موضوع خرید مسکن از سمت بانک‌ها چیز جدیدی نیست که به یک موضوع لاینحل تبدیل شده است و حتی نهاد قانون‌گذار هم زورش به بانک‌ها نمی‌رسد. اواخر سال 93 بود که قانون عرضه مازاد دارایی بانک در مجلس تصویب شد. براساس این قانون بانک‌ها باید هر سال 25 درصد از اموال و دارایی‌های مازاد خود از جمله مسکن را پس از کارشناسی در بازار عرضه کنند و دارایی مازاد بانک‌ها باید طی چهار سال تمام و کمال عرضه شود. براساس این قانون اگر در طول چهار سال بانک‌ها این اقدام را انجام ندادند، باید جریمه شوند و حتی در مواقعی مدیرعامل شعبه اصلی بانک هم باید برکنار شود. اما در نهایت عرضه بانک‌ها به 20درصد از دارایی‌های مازاد هم نرسید. در نتیجه وقتی این انباشت در بازار مسکن وجود دارد و به بازار عرضه نمی‌شود، قیمت هم افزایش پیدا می‌کند. وقتی دارایی غیرنقدی بانک‌ها به دلیل تورم رشد زیادی می‌کند و به واسطه این رشد ارزش دارایی بانک‌ها می‌توانند از بانک مرکزی امتیاز بگیرند، طبیعی است که بانک از عرضه دارایی مازاد خودداری کند. از طرفی من عقیده دارم که دارایی مازاد بانک‌ها عددی روی کاغذ است و اگر بخواهند املاک خود را با قیمت کارشناسی به مردم بفروشند، میزان دارایی بانک‌ها به‌شدت کاهش پیدا می‌کند.
‌از ساخت‌وساز چه چشم‌اندازی دارید؟ به‌نظر شما دولت می‌تواند به وعده 4 میلیون مسکن عمل کند؟
شما یک دلیل منطقی بیاورید که چرا زمانی که قیمت مسکن سالانه بالای 50 درصد رشد می‌کند، یک انبوه‌ساز باید واحدهای خود را بفروشد و دوباره مدت زیادی را صرف ساخت‌وساز کند؟ انبوه‌سازان مسکن انگیزه تولید ندارند و به قولی روی املاک خود خوابیده‌اند و هر روز هم دارایی آنها رشد می‌کند. در چنین حالتی ساخت‌وساز چندان معنا ندارد. ماجرای چهار میلیون مسکن اصلا امکان‌پذیر نیست. دولت از تهیه زمین بگیر تا تامین پول برای ساخت مسکن، مشکل دارد. چند روز پیش اعلام کردند که چند هزار مترمربع زمین از زمین‌های مازاد ادارات دولتی شناسایی کردند و وقتی مراجعه کردند تا این زمین‌ها را برای طرح ملی مسکن استفاده کنند، متوجه شدند که این زمین‌ها چندین سال قبل فروخته شده است. وقتی ما هنوز به میزان دارایی‌های خودمان آگاهی نداریم، چگونه شعار ساخت چهار میلیون مسکن می‌دهیم؟ از سوی دیگر پنج برابر بودجه عمومی سرمایه برای ساخت چهار میلیون مسکن نیاز است. سوال من اینجاست که این پول از کجا می‌آید؟ ما سرمایه‌گذاری خارجی نداریم و منابع لازم برای ساخت این مقدار مسکن هم در داخل کشور وجود ندارد. شعار ساخت چهار میلیون مسکن یک شعار کاملا احساسی است و اصلا امکان این کار وجود ندارد.
‌چشم‌انداز شما با توجه به شرایط موجود از قیمت آینده مسکن چگونه است؟
آنچه در بودجه سال 1402 می‌بینم، این است که در بهترین حالت ما با تورم 40 الی 45درصدی در سال بعد دست‌وپنجه نرم خواهیم کرد؛ البته اگر هیجان، طمع و دلالی در بازار مسکن نباشد، قیمت دلار رشد چندانی نکند و ساخت‌وساز بهبود پیدا کند، باز هم من عقیده دارم قیمت مسکن در سال آینده 50 درصد رشد خواهد کرد. بودجه سال 1402 یک اعتراف‌نامه دولتی نسبت به نگاه دولت به اقتصاد است.
*عماد صدر