اخبار محرمانه - شرق /قیمت وام مسکن تقریبا دو برابر شد. حالا میانگین نرخ هر برگه وام مسکن به حدود 137 هزار تومان رسیده است. این موضوع در حالی رخ می‌دهد که بهای آن در اولین روزهای پس از تعطیلات فروردین امسال به حدود 78 هزار تومان رسیده بود. با این حساب برای دریافت سقف 480 میلیون تومانی وام مسکن، افراد ناچار هستند رقمی بیشتر از 132 میلیون تومان از وام خود را به خرید اوراق اختصاص دهند و در واقع حدود یک‌چهارم ارزش وام مسکن از بین رفته است.
بازار خرید وام مسکن سال گذشته پرتلاطم بود. آن‌قدر که نرخ هر برگه اوراق وام مسکن که در ابتدای سال 1400 در کانال 50 هزار تومان بود، در اواخر بهمن پارسال رکورد تاریخی خود را شکست و به کانال 170 هزار تومان وارد شد و در واقع بهای وام مسکن حدود سه برابر رشد کرد.
جهش غیرمنتظره قیمت اوراق وام مسکن در حالی رخ داد که بانک مسکن در آذر سال گذشته برای مهار رشد قیمت اوراق وام وارد عمل شد و طرحی با عنوان خرید وام نیم‌بهای مسکن را در دستور کار گذاشت. براساس این طرح افراد می‌توانستند وام مسکن را با نصف قیمت بخرند اما در عوض به جای 12 سال وام را در 8 سال تسویه کنند و سود وام هم به جای 17.5 درصد 18 درصد محاسبه می‌شد.
طرح فروش وام نیم‌بهای مسکن تا پایان اسفند اعتبار داشت اما این طرح هم نتوانست مانع از صعود بی‌وقفه قیمت اوراق شود؛ به‌طوری‌که بهای هر برگه وام مسکن در آخر بهمن سال گذشته به نرخ بی‌سابقه 174 هزار تومان رسید.
چرا اوراق وام مسکن گران شد؟
برای جهش قیمت اوراق وام مسکن دلایل متعددی مطرح شد. برخی معتقد بودند کمبود منابع و اعتبارات بانکی عامل کاهش عرضه اوراق به فرابورس است و قیمت به‌همین‌دلیل صعودی شده است. ادعایی که بانک مسکن زیر بار آن نرفت و اعلام کرد که میزان عرضه اوراق تغییری نکرده است.
برخی دیگر این موضوع را به افزایش تقاضای خرید مسکن نسبت دادند و به آمارهای صعودی تقاضا برای خرید مسکن اشاره کردند و دسته سوم این مسئله را به سفته‌بازی در فرابورس نسبت داده و مدعی شدند که برخی شرکت‌های بزرگ بورسی حجم زیادی از اوراق را خریده و قیمت‌ها را در بازار دستکاری می‌کنند.
معاملات مسکن باعث گرانی اوراق شد؟
در فروردین سال 1400 که قیمت اوراق مسکن در نیمه کانال 50 هزار تومان قیمت داشت، مطابق گزارش بانک مرکزی دو هزار و 100 واحد مسکونی در تهران معامله شد و در بهمن سال گذشته که نرخ هر برگه وام مسکن رکورد شکست و به کانال 170 هزار تومان وارد شد مطابق گزارش بانک مرکزی تعداد خانه‌های معاملهشده در تهران به هشت‌هزارو 500 واحد مسکونی رسید که در واقع حاکی از رشد حدود چهار برابری تعداد معاملات واحدهای مسکونی در بهمن پارسال نسبت به ابتدای همان سال است.
با این حال تعداد معاملات مسکن از اسفند رو به کاهش گذاشت. به طوری که گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد تعداد آپارتمان‌های مسکونی معاملهشده تهران در اسفندماه به شش‌هزارو 800 واحد کاهش داشته است و در فروردین امسال شمار تعداد معاملات مسکن نسبت به اسفند ماه تقریبا نصف شد و به سه‌هزار‌و 400 واحد رسید.
هم‌زمان با این اتفاق بهای اوراق وام مسکن هم تقریبا نصف شد و در فروردین امسال به کانال 70 هزار تومان برگشت اما دوباره قیمت اوراق سرکش شد و تقریبا دو برابر رشد کرد.
نقش سفته‌بازان بورسی در رشد قیمت وام مسکن
به جز رشد معاملات، برخی از فعالان بازار مسکن به نقش سفته‌بازی بورسی‌ها در رشد قیمت اوراق مسکن اشاره می‌کنند. فعالان بازار مسکن می‌گویند یکی از دلایل مهم جهش قیمت اوراق وام مسکن در سال گذشته نوسان‌گیری از این اوراق بود.
آنها توضیح می‌دهند براساس مقررات فرابورس، فروش اوراق تسهیلات مسکن تا چهار ماه پس از خرید ممنوع است؛ اما این ممنوعیت شامل همان روز خرید نمی‌شد؛ بنابراین سفته‌بازان با خرید این اوراق در ابتدای روز و سپس فروش آن در همان روز با سقف دامنه نوسان، اقدام به نوسان‌گیری می‌کردند که از ابتدای اسفند نوسان‌گیری اوراق تسهیلات مسکن لغو شد و امکان فروش این برگه‌ها در همان روز وجود نداشت.
موضوعی که عباسعلی حقانی‌نسب، کارشناس ارشد بورس، تأیید می‌کند و به «شرق» می‌گوید نرخ بالای بهره بانکی و در مجموع تورم دورقمی فسادهای زیادی در اقتصاد کشور رقم زده است که از تشکیل صف‌ها و احتکار و دلالی تا نوسان‌گیری از اوراق وام مسکن را ایجاد کرده است.
او می‌گوید در سایر کشورهای جهان نرخ بهره بانکی مرتب تغییر می‌کند و مثلا بانک‌ها اعلام می‌کنند که اگر امسال نرخ بهره 10 درصد است سال آینده نرخ بهره به پنج درصد می‌رسد اما در اقتصاد
ایران بانک مسکن 12 سال وام مسکن را با بهره 18 یا 20 درصد و حتی بالاتر در اختیار مشتریان می‌گذاشت و مشخص است که این دست سیاست‌گذاری‌ها فساد ایجاد می‌کند.
حقانی‌نسب تأکید می‌کند: با این شرایط صف وام بانکی درست می‌شود و دست بسیاری از افراد از وام‌های بانکی کوتاه می‌شود. درحالی‌که در کشورهای توسعه‌یافته تا 90 درصد هزینه خرید مسکن را به‌صورت وام پرداخت می‌کنند و معمولا به خاطر تورم پایین 2، 3 درصدی تقاضای زیادی هم برای آن وجود ندارد.
به گفته این کارشناس در
ایران اما تورم دورقمی نه‌تنها موجب آشفتگی در وضعیت پرداخت تسهیلات بانکی شده است که مسکن از کالای مصرفی تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده و بازار نابسامان فعلی را ایجاد کرده است.
افراد برای اینکه بتوانند وام مسکن بدون سپرده‌گذاری و نوبت دریافت کنند، باید به‌ازای هر یک میلیون تومان وام، دو برگه اوراق مسکن خریداری کنند و زوجین تهرانی برای دریافت سقف 480 میلیون تومان وام مسکن باید 960 برگه وام مسکن خریداری کنند.
با میانگین قیمت فعلی هر برگه وام مسکن باید گفت که قیمت تمام‌شده وام 480 میلیون تومانی مسکن چیزی حدود 132 میلیون و 200 هزار تومان تمام می‌شود و در واقع ارزش سقف وام مسکن فقط حدود 348 میلیون تومان است.
میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تهران در فروردین 1401 و مطابق گزارش بانک مرکزی حدود 34 میلیون و 270 هزار تومان بوده است که به این ترتیب سقف وام مسکن با خرید اوراق، فقط کفاف خرید 10 مترمربع مسکن را می‌دهد.